2014/03/02
【經濟日報╱記者蔡靜紋／台北報導】不動產投資信託基金（REIT）「國泰一號」3月5日將召開受益人大會表決，持有的台北市西門中華大樓是出售或申辦都更，後者由投資人之一的國泰人壽提議。
據了解，壽險公司方面的投資人都傾向辦理都更以獲取長期利益，包括都更後大樓價值可望翻倍達百億元以上，以及國泰一號未來的租金收入將提升。
因此，持有國泰一號約19%的國泰人壽，以及各持有約10%的新光人壽、富邦人壽等，單是這三家壽險公司便投資近四成，使得表決結果以辦理都更的贏面較大。
國壽提議西門中華大樓在此時申請都更，主因台北市都市更新處即將修訂台北市自行劃定都市更新單元建築物及地區環境評估標準，將使台北市老舊商業大樓申理都更拉高至屋齡超過50年。
西門中華大樓屋齡37年，依現行規定符合更都重建條件，但新規定上路後，若想申請都更，就得再等13年。
「即便要賣，也應該先取得都更資格。」國壽主管分析，西門中華大樓因建物老舊，較難改善既有條件以提高租金收入，若先申請到都更資格，可提高大樓價值；若再依都更開發，國泰一號整體投資人可獲更大利益。
國泰一號目前年租金收入約8億元，以喜來登飯店貢獻最多，西門中華大樓僅占一成，一旦實施都更，雖然期間沒有租金收入，但影響相對小，「但若可開發成像喜來登一樣，出租給飯店，未來會有更大價值。」過去喜來登便是透過整修以提高營業效益及租金收入。
究竟直接處分與申請都更有何差異？依專業鑑價機構評估，西門中華大樓目前市價約47億元，若有都市更新重建效益，土地開發價值可達65億元。
若真的都更重蓋後，則大樓加計都更獎勵及容積移轉後，總開發量體可達現在的5,408坪增加至1.2萬坪，市價可達百億以上。
據了解，壽險公司方面的投資人都傾向辦理都更以獲取長期利益，包括都更後大樓價值可望翻倍達百億元以上，以及國泰一號未來的租金收入將提升。
因此，持有國泰一號約19%的國泰人壽，以及各持有約10%的新光人壽、富邦人壽等，單是這三家壽險公司便投資近四成，使得表決結果以辦理都更的贏面較大。
國壽提議西門中華大樓在此時申請都更，主因台北市都市更新處即將修訂台北市自行劃定都市更新單元建築物及地區環境評估標準，將使台北市老舊商業大樓申理都更拉高至屋齡超過50年。
西門中華大樓屋齡37年，依現行規定符合更都重建條件，但新規定上路後，若想申請都更，就得再等13年。
「即便要賣，也應該先取得都更資格。」國壽主管分析，西門中華大樓因建物老舊，較難改善既有條件以提高租金收入，若先申請到都更資格，可提高大樓價值；若再依都更開發，國泰一號整體投資人可獲更大利益。
國泰一號目前年租金收入約8億元，以喜來登飯店貢獻最多，西門中華大樓僅占一成，一旦實施都更，雖然期間沒有租金收入，但影響相對小，「但若可開發成像喜來登一樣，出租給飯店，未來會有更大價值。」過去喜來登便是透過整修以提高營業效益及租金收入。
究竟直接處分與申請都更有何差異？依專業鑑價機構評估，西門中華大樓目前市價約47億元，若有都市更新重建效益，土地開發價值可達65億元。
若真的都更重蓋後，則大樓加計都更獎勵及容積移轉後，總開發量體可達現在的5,408坪增加至1.2萬坪，市價可達百億以上。
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