Fed緩升息 全球房市振奮

Fed緩升息 全球房市振奮

2015-03-02 經濟日報 

威爾森．邁吉／富蘭克林坦伯頓全球不動產暨基礎建設證券部門主管根據聯準會主席葉倫2月24日及25日於國會發表的證詞談話，葉倫重申對於升息將維持耐心的承諾，並暗示在通膨及工資成長依然偏低之下，不大可能於今年年中前升息。

但葉倫也強調，改變貨幣前瞻指引將意謂經濟已經好轉到某種程度，接下來的任一次會議「有機會」但並「不一定」會升息，顯示聯準會希望追求政策彈性，而非按表操課的升息時間表。

身為長線價值投資人，我們花了相當多的時間研究並進行跨資產團隊的討論，就美國經濟展望來看，我們認為美國正處於良好的狀態，對經濟前景保持正面看法。

而最重要的驅動因子來自於勞動市場，薪資已有緩慢成長，整體狀況持續好轉，但誠如葉倫主席所言，長期失業人口等部分指標「仍有進一步改善空間」。

當美國接近充分就業狀態時，聯準會貨幣政策正常化將是大勢所趨，儘管時間點不易準確預估，但如果美國就業市場延續目前的復甦力道，預期核心通膨下半年將逐步回穩並開始上揚，今年年中或第3季聯準會將有所動作。

回顧1994、1999及2004年過去三次聯準會升息循環，首次升息前後不動產指數或有震盪，但升息期間全球不動產指數平均漲幅達12.8%，甚至還優於MSCI世界指數的表現。

另一方面，不同於過去許多國家將跟進美國升息，未來歐、美、日（G3）央行反映自身經濟狀況而採取分歧的貨幣政策，尤其日本及歐洲央行仍在積極印鈔，預期聯準會未來的升息步調將較過去緩慢，全球資金動能依舊充沛。

長期經驗告訴我們，影響不動產產業的關鍵因素為市場供需，其次為總經環境，由於升息代表聯準會對景氣的肯定，只要未來利率呈現緩步上升格局，房市多頭行情將可走得更遠更長，我們對美國房市展望依舊樂觀。

美國去年第4季住宅出租空置率降至7%、低於金融海嘯高峰的11%，預期未來有機會朝歷史低檔5%邁進。受惠美國經濟與房市動能增溫，史坦普500指數不動產類股今明兩年的獲利預估均有近9%年增率，但不動產投資信託（REITs）股利發放率僅76%、低於長期平均的81%，預估未來股利率有調升空間，目前看好可受惠消費動能回升與高齡化趨勢的商辦、旅遊休閒、工業、零售及醫療保健型REITs。

放眼全球，目前以美國房市增長最為穩健，商用及住宅房市可望價量齊揚，而歐元區及日本剛從谷底緩步復甦，補漲潛力大，但因為景氣復甦基礎尚不夠穩固，須精挑細選投資標的。

英國、香港及新加坡房市景氣位處成熟期，今年房價可能高檔震盪，所幸近年商辦供給增加有限，讓租金有續揚空間，建議透過全球化布局掌握區域輪動機會及各地投資題材。