基金特蒐／全球房地產基金 夠利
2015-02-27 經濟日報 記者林春江／台北報導
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今年來全球許多國家採取降息寬鬆政策，讓兼具收益與資本利得成長潛力的不動產產業成為投資人青睞的資產類別，推升今年來富時全球已開發國家不動產指數上漲4.8%，優於MSCI世界指數上漲4.25%的表現。
全球不動產漲勢強勁帶動房地產股票基金表現亮眼，其中富蘭克林坦伯頓全球房地產基金短中長期績效表現優異，若拉長期間來看，近五年上漲73.2%，優於同類平均的59.5%。
富蘭克林坦伯頓全球房地產基金績效表現亮眼原因，來自全球布局、因應市場變化靈活調整國家及次產業投資比重，基金於2014上半年因中國大陸房市疲軟，且日本評價面偏高而調降亞洲部位，調高基本面較佳的北美投資比重，目前美國投資比重逾五成，搭配具政策利多題材的歐亞地區。
該基金在不動產投資信託（REITs）及不動產類股投資，現階段的比重為3:1，能同時掌握REITs股利配發穩定性及不動產類股股價爆發成長潛力，為投資不動產業最佳黃金比例。就次產業配置來看，隨著全球經濟升溫，也逐步提高跟景氣正向連動的商辦、工業、購物中心、旅遊休閒型不動產，掌握全球不動產市場成長潛能。
富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森‧邁吉表示，由於全球不動產市場處於不同景氣循環位置，現階段布局以基本面穩健的美國為核心、投資比重逾五成，由於美國不動產企業獲利穩健成長，且REITs股利發放率僅76%、低於長期平均的81%，未來股利率具調升空間，目前相當看好可受惠消費動能回升與高齡化趨勢的商辦、旅遊休閒、工業、零售及醫療保健型REITs。
邁吉看好歐亞將受益於寬鬆政策，在亞太與歐洲投資比重分為23%與16%，精選租金穩健成長且具高股利優勢的英國商辦、法國零售、德國公寓型REITs，以及評價面低廉的中、港、日不動產開發商。
面對美國聯準會（Fed）即將走向利率正常化，投資人擔憂可能影響房市復甦動能，然而，邁吉指出，美國升息代表實質復甦步上軌道，只要未來利率呈現緩步上升格局，不動產多頭行情反而可以走得更長遠。
觀察聯準會過去三次升息經驗，全球不動產指數於升息期間平均漲幅達12.8%，優於MSCI世界指數的12.2%，且統計1993年來美國十年期公債殖利率上揚超過100個基本點期間，美國REITs平均年化報酬率超過一成，只要公債殖利率未出現急速彈升情形，並不會造成負面影響。
不動產多頭通常可維持七到十年，目前仍處上升循環階段，多數國家商用不動產新增供給維持低位，且需求隨景氣轉佳而回升，供不應求情況將使空置率下滑，不動產租金可望延續增長態勢。加上歐日中央行延續寬鬆政策，市場流動性充沛，由於REITs具備高股利優勢，目前全球REITs股利率約3.2%，且部分歐亞國家REITs股利率甚至高達5~6%，高於MSCI世界指數股利率2.4%，預期將持續吸引資金進駐，推升不動產產業續揚。
威爾森‧邁吉小檔案
現職：富蘭克林坦伯頓基金集團全球不動產暨基礎建設證券部門主管、富蘭克林全球房地產基金經理人
學歷：美國杜蘭大學(Tulane University)英國文學及歷史文學士學位
經歷：Colony Investment Management總裁及基金經理人、高盛資產管理及Grantham
Mayo Van Otterloo(GMO)基金經理人
專長：公共及私人不動產投資
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操作心法
基本面與評價面兼顧
威爾森‧邁吉的投資心法，強調基本面搭配評價面分析，透過評估價格動能、基本面因素(投資收益率)及不動產市場趨勢來篩選投資標的，而不動產市場趨勢分析包括租金及營收成長，以及私人不動產市值和成交量，並透過紀律性的投資流程及風險管理機制，調整投資組合持股比重。
投資小叮嚀
定期定額 中長期投資
不動產具產業獨特性且各區域連動性低，有助分散投資組合風險，加上REITs具備穩定租金收入來源，適合定期定額中長期投資。
全球布局 掌握區域輪動
各區域不動產產業處於不同景氣循環階段，透過全球化布局可廣納各區域房地產多元商機，避免單一市場投資風險。
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