金羊年投資展望／全球房地產基金 與多頭共舞

金羊年投資展望／全球房地產基金 與多頭共舞

2015-02-03 經濟日報 編譯劉忠勇

威爾森．邁吉：富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人
延續2014年近16%漲幅的多頭氣勢，今年來富時已開發不動產指數續揚5%(迄1/30)， 主要受惠於歐洲央行擴大印鈔，以及瑞士、印度等央行相繼降息的資金行情。

展望未來，我們對於全球房地產市場展望相當樂觀，由於全球經濟維持溫和成長步調，多數區域的不動產景氣循環仍處上升階段，加上主要國家央行延續低利寬鬆，美國最大公共退休基金加州公務員退休基金(CalPERS)及日本退休基金近年都有調高不動產投資信託(REITs)等另類投資配置的動作，營造全球不動產市場多頭向上的投資環境。

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森．邁吉                                                                           富蘭克林/提供

首先，隨著美歐日利率降至歷史低檔，具有穩定收益型概念的REITs成為今年投資亮點之一。

目前全球REITs股利率約4.9%，法國或新加坡等國家REITs股利率甚至高達5%以上，高於MSCI世界指數股利率2.5%及美銀美林七大工業國公債殖利率不到1%水準，極具吸引力。

由於REITs去年獲利表現亮眼，而股利發放率僅76%，仍低於長期平均的81%，未來REITs股利率有調升空間，目前相當看好美國的商辦、酒店、工業、零售及醫療保健REITs，可受惠消費動能回升與高齡化趨勢。

此外，許多投資人擔心聯準會升息對房地產市場的影響? 根據我們的觀察，市場供需是影響不動產產業的關鍵因素，總經環境(如經濟成長率、失業率)影響居次。由於升息代表央行對景氣的肯定，只要未來利率呈現緩步上升格局，房地產市場多頭行情反而可以走得更加長遠。

回顧2004年~2006年美國前波升息循環，標普/凱斯席勒20大城市房價指數上漲25%，全球房地產指數漲幅高達66%，優於史坦普500指數上漲15%的表現。著眼美國商用不動產新增供給位處多年來低位，且需求隨景氣轉佳而回升，預料供給低於需求情況將促使空置率下滑，不動產租金可望保持向上趨勢，美國房地產多頭通常可維持7~10年，中長期投資前景樂觀。

除了REITs之外，我們也看好不動產股票的投資機會，目前投資比重約三比一。日本不動產基本面展現全面復甦跡象，改善步調緩慢，但已有明顯變化。而且未來幾年新完工建案保持溫和成長的態勢，將為東京商辦復甦帶來進一步支撐，未來房價將是驅動日本不動產開發商股價表現的主要動力。至於香港及新加坡部分，由於官方打房政策影響房市銷售，預期商辦及店面租金將持平或小幅上漲。

隨著中國房市與經濟成長趨緩，預期二、三線城市房價仍有修正空間，但一線城市因庫存壓力較低，可望有較佳的表現。

富蘭克林坦伯頓不動產投資團隊經驗豐富，在全球不動產市場深耕逾30年，由於房地產投資跟當地景氣與政策方向息息相關，必須透過在地研究分析個別公司和市場，才能精準掌握產業趨勢。

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金目前佈局以美國為核心、投資比重約五成，並看好歐亞政策寬鬆趨勢，精選英國、日本及新加坡商辦，法國零售及香港購物中心，投資比重介於15~20%左右，多元分享房地產景氣回升行情。