房租升 布局REITs首選日本

• 2014-11-18 02:03
• 工商時報
• 記者陳欣文／台北報導

　股市為經濟之窗，而各國REITs表現反映的則是當地不動產的發展位階。要緊抓全球REITs的主流脈動，尋找最具投資價值的黎明、避開即將步入黃昏黑夜的區域相當重要；倘若藉由REITs循環之鐘的畫分，現階段的投資價值、優勝劣敗便無所遁形。依據循環鐘的趨勢判斷，當前REITs投資的布局首選理當為租金上升階段的日本，美國則應著重次產業的過濾。

　其實租金收入對於REITs的影響動見觀瞻，元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，租金變動區分為四個階段，一是租金上升，顯示需求大於供給，且承租人的收入展望樂觀，物業出租人具有提升訂價能力的空間，日本就是其代表國家，因為安倍內閣政策利多接力、就業市場進入穩步復甦、東京商辦空置率創6年半來新低。

　二是成長減速，代表供給逐漸滿足需求，同時承租人收入展望持平或減緩，物業出租人開始喪失訂價能力；而美國目前商辦、工業、旅館仍優於住宅及購物商城，香港不動產營運商則開始出清庫存。

　再來就是租金下滑，儘管供給持平，但需求疲軟，主因是承租人收入展望惡化，導致租金談判陷入買方市場，而歐洲不動產市場就處於此現況。另一階段則是跌勢趨緩，需求持平且供給減少，承租人可維持穩定現金流來支付租金，但對業務擴張的腳步仍謹慎，目前澳洲的礦業公司營運展望受限，商辦市場顯現黯淡情況。

　吳宗穎表示，依據循環鐘的趨勢判斷，當前REITs投資的布局首選理當為租金上升階段的日本，美國則應著重次產業的過濾，並且降低或避免歐洲、澳洲的投資布局。

　元大寶來全球不動產證券化基金重倉64％布局日本，美國則為19.7％，其他現金除外的國家／區域則僅2.7％，投資人若想布局全球REITs基金，建議可關注不受限於指標框架限制、直取基本面展望樂觀的區域加碼布局。