日本REITs基金 有賺頭

日本REITs基金 有賺頭

2014-11-18 經濟日報 記者張瀞文／台北報導

股市為經濟之窗，各國不動產投資信託（REITs）反映的則是當地不動產的發展位階。依據循環之鐘的趨勢判斷，當前REITs投資的布局首選，理當為租金上升階段的日本，美國則應著重次產業的過濾。

租金收入對於REITs的影響動見觀瞻。元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，租金變動區分為四個階段。一是租金上升，顯示需求大於供給，承租人的收入展望樂觀，物業出租人具有提升訂價能力的空間，日本就是代表，因為安倍內閣政策利多接力，東京商辦空置率創六年半來新低。

二是成長減速，代表供給逐漸滿足需求，承租人收入展望持平或減緩，物業出租人開始喪失訂價能力。美國目前商辦、工業、旅館仍優於住宅及購物商城，香港不動產營運商則開始出清庫存。

再來就是租金下滑，儘管供給持平，但需求疲軟，主因是承租人收入展望惡化，導致租金談判陷入買方市場，歐洲不動產市場就是如此，企業營運態度趨於保守，削弱對辦公室或商場的承租意願。

第四階段則是跌勢趨緩，需求持平且供給減少，承租人可維持穩定現金流來支付租金，但對業務擴張的腳步仍謹慎，目前澳洲的礦業公司營運展望受限，商辦市場黯淡。

吳宗穎表示，藉由REITs循環之鐘的劃分，在國家／區域的配置上更能掌握中長期形勢，降低短期因題材、消息、資金進出或甚至暫時的價格變動等雜訊左右操作邏輯，造成整體收益無謂減損。因此，日本應為首選，但要降低或避免布局歐洲及澳洲。

元大寶來全球不動產證券化基金重倉64%布局日本，美國為19.7%，其他國家／區域則僅2.7%。吳宗穎說，投資人若想布局全球REITs基金，建議可關注不受限於指標框架限制、直取基本面展望樂觀的區域加碼。